Общая собственность на крышу мансарда

Считается ли мансарда полноценным этажом в частном доме или нет: Что и как по закону?

Мансарда – это эксплуатируемое чердачное пространство (как жилое, так и нежилое помещение). Француз Франсуа Мансар в середине 17 века в Париже впервые использовал подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. С тех пор чердачный этаж, по имени архитектора, носит название «мансарда».

В процессе изучения характеристик и достоинств данного типа надстройки часто возникает вопрос: является ли мансарда вторым этажом в частном доме? Постараюсь не умничать, и разобрать вопрос кратко и информативно. Сначала определение, причем, именно то, которое и вызывает вопрос, поставленный в заголовок статьи, а оно еще из советских времен. Так вот, в СССР было определение мансарды, как этажа для обустройства помещений внутри свободного чердачного пространства с выполнением утепления ограждающих конструкций (скатов крыши). Слово «этаж», вроде бы, есть, но еще не так давно мансарду можно было запросто не считать в общую площадь дома, потому что был свободный выбор – что это все-таки: этаж или чердак?

В соответствии с действующей сейчас нормативной базой, в части определения этажности частного дома, мансарду, однозначно, считают этажом. Площадь помещений мансарды учитывается в общей квадратуре здания. В отношении дачных строений учет этажности аналогичный: площадь помещений под кровлей включается в общую, если эти помещения отапливаются и пригодны для круглогодичного проживания. Мансарда дачного дома тоже будет считаться вторым этажом.

Интересный момент: определение стоимости одного квадратного метра мансарды меньше, чем стоимость жилой площади двухэтажного дома. Отсюда и налоговая ставка на помещения мансарды будет ниже налоговой ставки на помещения второго этажа. Когда рассчитывается налог, то площадь помещения мансарды должны учитывать только в том случае, когда высота от пола мансарды до ближайшей точки потолка будет составлять не менее 2 метров. В большинстве случаев, эта высота может быть меньше, поэтому мансарду в расчёт налога на имущество принимать не должны.

Спасибо, что дочитали статью, надеемся, что Вы не жалеете о потраченных минутах. Не стесняйтесь поставить лайк, если статья Вам понравилась, пишите комментарии, критикуйте, задавайте вопросы. Подписывайтесь на канал – постараюсь не разочаровать Вас новыми публикациями.

Чердак раздора: Верховный Суд РФ разъяснил краснодарке, как мансарда может стать жильем

Жительница Краснодара решила увеличить свою квартиру на последнем этаже многоквартирного дома за счет части мансарды над своим жильем и попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей уже увеличенной перестроенной квартиры. До этого Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде, а департамент архитектуры отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. Однако, Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. А вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. Тем не менее, узаконить такое жилье возможность есть. В деталях “чердачной” эпопеи разбиралась Наталья Козлова, корреспондент “Российской газеты”, сообщает ИА KrasnodarMedia.

“Интересную житейскую ситуацию рассматривал недавно Верховный суд РФ. Она касается тех, кто решил увеличить размер своей квартиры за счет чердака или подвала.

Подобная мысль нередко приходит к собственникам, у которых есть жилье на первых и последних этажах многоэтажных зданий. Этой человеческой слабостью активно пользуются и нечестные риелторы при продаже жилья на крайних этажах. Продавцы заманивают покупателей обещаниями, что они легко могут при желании сделать из простой квартиры элитное жилье.

Чем все это заканчивается, рассказала недавно Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Верховный суд пересмотрел и отменил решения своих краснодарских коллег, которые попытались узаконить одну такую квартиру, увеличенную собственником до апартаментов в двух уровнях.

Итак, власти Краснодара были вызваны в суд некой гражданкой, собственницей городской квартиры. Истица попросила районный суд обязать городские власти признать ее собственницей перестроенной квартиры. Женщина хотела, чтобы переделанную квартиру признали жильем и зарегистрировали ее право собственности на него.

По мнению архитекторов, перестроенная мансарда — это просто самовольная постройка.. Фото: Бесплатный фотосток pixabay.com

В суде гражданка рассказала, что купила квартиру в 59,6 квадратных метра на последнем этаже многоквартирного дома. Потом за свой счет увеличила площадь до 84,7 квадратных метра, добавив часть мансарды над своей квартирой. В новой квартире появилась лестница на мансардный этаж, которая ведет в еще одну комнату и санузел под крышей. А в крыше дама прорезала себе мансардные окна.

Межведомственная комиссия администрации города отказала гражданке в ее требовании сохранить квартиру в перепланированном виде. Чиновники заявили, что такое улучшение называется реконструкцией и ее узаконивание не входит в их компетенцию. Комиссия порекомендовала даме обратиться в департамент архитектуры и градостроения местной администрации. Департамент архитектуры, в свою очередь, отказался выдать заявительнице разрешение на ввод в эксплуатацию переделанной квартиры, объяснив, что реконструкция сделана без разрешительной документации. По мнению архитекторов, новая квартира — это просто самовольная постройка. И предложили обратиться в суд, чтобы ее узаконить.

До заседания районного суда прошло собрание собственников жилья, на котором все проголосовали за перемены в своем доме. Собственники единогласно согласились с перепланировкой и установкой мансардных окон в перестроенной по новой квартире. Протокол истица принесла в суд.

Прикубанский районный суд иск гражданки с увеличенной квартирой удовлетворил и признал за ней право собственности на квартиру в двух уровнях. Это решение суда стало основанием для госрегистрации прав собственности на жилье. Апелляция с таким решением согласилась.

Если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Фото: Антон Балашов

Если при перестройке квартиры общее имущество дома станет меньше, голосовать за это должны все владельцы

Но вот Верховный суд РФ эти решения отменил с формулировкой, что в судебных постановлениях “существенно нарушены нормы материального и процессуального права”. В материалах дела есть экспертное заключение, что комната почти в 25 квадратных метров и санузел, “организованные в мансардном этаже”, соответствуют строительным нормам и соблюдены требования пожарной безопасности.

Но департамент архитектуры все равно не дал разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучение протокола собрания собственников, стопроцентно одобривших улучшение жизни соседки, вызвало у Верховного суда вопросы. Оказалось, что собственники действительно все проголосовали “за”. Но лишь те, кто пришел на собрание. А пришли далеко не все.

Сначала Верховный суд напомнил коллегам 36-ю статью Жилищного кодекса. В ней перечисляется, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, включая чердаки, подвалы и технические этажи. А так же “иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников”. В этот список входят и помещения для организации досуга, детского творчества, культурного и физического развития.

В той же статье Жилищного кодекса прописано, что уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме действительно можно, но только с согласия всех собственников.

В следующей статье того же кодекса — 40-й — написано, что если реконструкция, перепланировка или переустройство помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, то на это требуется согласие всех без исключения собственников. Вывод из всех этих норм — согласие всех собственников в многоквартирном доме это обязательное условие для реконструкции или перепланировки любого помещения в доме, если оно влечет к присоединению к перестроенному общее имущество дома. В 46-й статье Жилищного кодекса сказано следующее. “Принятие решения общего собрания по вопросам реконструкции квалифицированным большинством голосов не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества дома, в результате которого общее имущество уменьшается.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново. Фото: Антон Балашов

То есть, если при перестройке общее имущество дома станет меньше, проголосовать за такую реконструкцию должны все собственники жилья поголовно. Причем сделать это должен каждый собственник, участвующий в собрании. А те, кто на собрание не пришел, обязаны дать отдельно и в письменном виде свое согласие на такую реконструкцию. Из материалов дела, подчеркнул Верховный суд, не видно, что на собрании собственников вообще говорилось про уменьшение размера общего имущества дома. Да и не все собственники голосовали за реконструкцию квартиры соседки.

Вывод Верховного суда по этому спору: истица без согласия всех собственников провела реконструкцию квартиры, которая привела к уменьшению общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего всем жильцам. Поэтому вывод местных судов, что требования гражданки надо удовлетворить, противоречат закону.

Дело о квартире в двух уровнях Верховный суд велел пересмотреть заново”, — сообщает “Российская газета”.

Можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме

В наше время обладатели квартир на последних этажах многоквартирных домов считаются настоящими счастливчиками, поскольку имеют уникальную возможность расширить свою жилую площадь за счет чердачного помещения. При этом определить его назначение они могут самостоятельно в зависимости от своих потребностей. На чердаке можно сделать кладовую или склад для ненужных вещей, а можно обустроить полноценный мансардный этаж, который превратит обычную квартиру в элитное двухуровневое жилье. И вот тут-то и возникает вопрос можно ли узаконить мансарду в многоквартирном доме и что для этого нужно сделать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Способы оформления мансарды в собственность

Существует два метода присоединения чердака к помещению, которое принадлежит к жилому фонду:

• Регистрация права собственности;
• Получение заинтересованным лицом его в аренду или же безвозмездное пользование.

Множество аспектов оказывают влияние на определение оптимального способа правообладания чердачным помещением, среди них: зарегистрировано ли в доме Товарищество собственников жилья (ТСЖ), его состав и количество участников, существование прав на долевую собственность, которые зарегистрированы и т.д.

Когда нельзя узаконить мансарду в многоквартирном доме

Не удастся оформить документы на законное использование мансардного помещения, если:

• многоквартирный дом, в котором расположено интересующее чердачное помещение, принадлежит к категории зданий, которые планируется реконструировать;
• собственники других квартир в данном доме не дали согласие на подобные изменения и дальнейшее использование чердачного помещения;
• технические показатели не позволяют проводить подобную реконструкцию помещения;
• претендовать на использование мансардного помещения в частных целях могут только владельцы квартир, которые находятся на последнем этаже дома.

Документы для узаконивания мансардного помещения

В зависимости от выбранного способа присоединения мансарды к квартире отличается и пакет документов, которые необходимо для этого собрать.

Что нужно, чтобы узаконить мансарду в многоквартирном доме, взяв ее во временное пользование (аренда или безвозмездно):

1. получение согласия на подобную процедуру у остальных владельцев жилья;
2. заключить договор аренды мансарды, после чего официально его зарегистрировать в соответствующих государственных органах;
3. получить согласие других владельцев на переоборудование помещения;
4. провести работы по переоборудованию помещения;
5. получить акт о переоборудовании;
6. внести соответствующие изменения в документацию технического характера;
7. отобразить все произошедшие изменения в договоре аренды и зарегистрировать их.

Как узаконить мансарду в многоквартирном доме через оформление права собственности:

1. начало работ по реконструкции должно быть единогласно поддержано владельцами жилых помещений;
2. для проведения работ по реконструкции владельцами должна быть получена разрешительная документация;
3. после проведения ремонтных работ, помещение, в котором проводилась реконструкция, должно быть официально введено в эксплуатацию;
4. внести и зарегистрировать коррективы в техническую и другую документацию;
5. зарегистрировать право собственности на мансарду.

Процедура узаконивания чердака под мансарду

На первом этапе собирается документация о праводееспособности человека и исходные данные об объекте:

• юридический статус (отдельный гражданин или организация);
• на каком основании владеет жилищем: находится в собственности, аренде или др.;
• каким образом было приобретено право на квартиру: договор купли-продажи, использование механизма приватизации, долевое участие и т.д.;
• запланированный объем финансирования;
• к какому жилищному фонду относится здание (частный или государственный);
• информация об управляющей компании (на чьем балансе находится здание);
• наличие Кондоминиума, зарегистрированного согласно с действующим законодательством, а также паспорта здания, который выдан органом технической инвентаризации;
• информация о том, зарегистрировано ли ТСЖ.

На втором этапе определяется, позволяют ли технические характеристики производить переустройство мансардных помещений. Для этого нужно:

• получить у организации, на чьем балансе находится здание, дубликат Паспорта домовладения, который заверен в установленном законом порядке;
• заказать в проектной организации документ, подтверждающий возможность проведения работ по реконструкции чердака в мансардный этаж с указанием его предназначения.

Следующий, третий этап возможен только в случае получения разрешения на реконструкцию. На этом этапе следует:

• собрать пакет документов для подачи в префектуру, целью чего является выбор на конкурсной основе инвестора, который проведет строительные работы. Пакет документов включает: соответствующую проектную документацию, заключение МосжилНИИпроекта, расчет сумм компенсации, которая будет выплачена из средств инвестора собственникам, чьи квартиры находятся в непосредственной близости с местом проведения строительных работ. Проектная документация должна пройти согласование с определенными инстанциями. Их состав определяет конкурсная комиссия, созданная при префектуре;
• по результатам конкурса готовиться распоряжение префекта, заверенный дубликат которого нужно получить;
• зарегистрировать инвестиционный контракт на реконструкцию чердака.

Последний четвертый этап предполагает:

• подготовку проекта;
• подписание договора подряда с обязательным заключением страхового договора, защищающего от рисков, которые могут возникнуть при реализации строительных работ;
• получение актов приемки объекта, который подвергся реконструкции, а также распоряжений, которые их утверждают;
• получение документального подтверждения введения объекта в эксплуатацию, а также присвоения адресных реквизитов;
• обращение в Бюро технической инвентаризации для получения документации и проведения госрегистрации права на помещение мансардного этажа, которое принадлежит к категории вновь созданного имущества;
• регистрацию права собственности в уполномоченных органах юстиции.

Мансарды — жизнь под крышей

Люди, живущие на самых последних верхних этажах многоэтажек, часто задумываются о возможности использования неосвоенного чердака для расширения жилой площади. Ведь мансарда в многоквартирном доме — это так заманчиво! Возникает соблазн пробить отверстие в потолке квартиры, поставить лестницу и облагородить неиспользованную чердачную площадь под жилье.

Многие думают, что это намного дешевле, чем покупать или разменивать существующую квартиру на другую, площадь которой намного больше. Это мнение ошибочное, так как вам придется выделить средства на полную реконструкцию помещения или его части, новую мебель, как правило, сделанную под заказ и на документальную сторону интересующего вопроса.

Мансарда в квартире может быть очень и очень стильной

Юридическая сторона вопроса реконструкции чердака

Если вы все же решились на реконструкцию части чердачного помещения под мансарду, то сложность возникнет не при проведении ремонтно-строительных работ и даже не в добыче разрешения на обустройство, сложности возникнут, когда вы столкнетесь с юридической стороной вопроса. Для этого вам необходимо подробно изучить Жилищный Кодекс. Согласно этому документу:

• чердак – это пространство, заключенное между стенами, крышей и перекрытием самого верхнего этажа;
• помещение мансарды – это чердачное пространство, фасад которого состоит из ломанной, наклонной или другой мансардной крыши;
• реконструкция – это полная переделка объекта с изменением коммуникационных конструкций;
• чердачное помещение и участок земли, на котором стоит многоэтажка, являются совокупной равнодольной собственностью всех жильцов;
• общая собственность в многоэтажке может подлежать реконструкции, которая повлечет за собой изменение размера долевой собственности в сторону уменьшения только с согласия всех проживающих в доме;
• общее собрание владельцев собственности имеет право принимать окончательное решение;
• окончательное решение о реконструкции, влекущей за собой изменение размеров собственности, принимается большим количеством голосов (не менее двух третей голосов), оформляется протокольно;
• решение, принятое собранием, будет обязательным для всех жильцов, даже если они не присутствовали на нем;
• решение собрания подлежит обжалованию, если были нарушены права владельцев квартир или нарушен Жилищный Кодекс;
• срок подачи иска в суд составляет 6 месяцев со дня принятия решения.

Существуют два способа присоединения неиспользованного чердачного помещения: полное оформление собственности и без оформления (аренда, безвозмездное пользование). Но понятно каждому, что если вы вкладываете деньги и время, то предпочтительно, чтобы квартира с мансардой стала вашей собственностью.

Мансарда в многоквартирном доме — идеальное решение

Из всего сказанного можно сделать вывод о больших трудностях в решении данного вопроса, но все же, существуют случаи, когда мансардные помещения над верхними этажами многоквартирных домов есть в наличии.

Проведение монтажно-ремонтных работ

Если все документальные стороны вопроса разрешились, и у вас на руках право собственности на неиспользованную часть чердачного помещения или же не весь чердак, приступаем к обследованию желаемого объекта. Первым шагом будет обследование стропильной системы (если такая имеется) и несущих стен.

Для этого лучше всего привлечь специалистов, так как только они смогут определить реальное состояние главных элементов будущей конструкции. Если выявили поврежденные элементы, их необходимо сразу заменить. Обследовать необходимо и весь дом, а именно состояние фундамента, несущих стен, коммуникаций. Смогут ли они выдержать дополнительную нагрузку?

Следующим шагом будет составление проекта будущего мансардного помещения. В проект необходимо заложить работы по утеплению и изоляции помещения (пароизоляция, гидроизоляция, звукоизоляция), монтаж коммуникационной системы.

Самостоятельно подключить отопление, воду, провести канализацию вы не в состоянии. Неправильно проделанные работы могут привести к существенным нарушениям или даже поломкам снабжения во всем доме. Значит вам снова необходимо обратиться к специалисту.

Стильная мансарда расположенная на чердаке многоэтажки

Нужно учитывать, что дом многоэтажный, поэтому выбирайте облегченные конструкции, обработанные пожаробезопасным раствором. Вопрос монтирования входа в мансардное помещение из вашей квартиры решайте со специалистом, не забывайте, что под вашей квартирой размещаются другие квартиры с жильцами, и вы отвечаете за их безопасность.

После проведения всех монтировочных работ необходимо произвести согласование на эксплуатацию мансарды, внести все произошедшие изменения в административную и техническую документацию.

Дизайн мансардного помещения

Дизайн мансардного помещения будет зависеть от его назначения. Его можно приспособить под библиотеку, спортивную комнату, сделать зоной отдыха, рабочей зоной, оборудовать зимний сад. Встречаются случаи, когда отводили часть мансардного помещения для мастерских, или делали часть открытой зоной. Интересным будет оборудование прозрачного потолка для наблюдения за звездным небом.

Существенным вопросом есть обеспечение хорошего освещения. Для этого необходимо монтировать световые отверстия для окон мансарды. Стены мансарды должны быть светлыми во избежание темных углов под скатами. В мансардных помещениях не рекомендуют применять люстры и большие светильники. Для защиты от солнца лучше всего на окна приспособить ролл-ставни.

Дизайнерская мансарда выполненная в светлых тонах

Плюсы и минусы мансард на многоэтажных домах

Раньше мансардными помещениями интересовались бедные художники и студенты. Но жизнь резко изменилась, и оборудование двухуровневых помещений для жилья стало привилегией обеспеченной части населения.

Мансардные помещения в многоквартирных домах имеют свои преимущества:

• существенное расширение полезной площади;
• великолепный вид на город сверху;
• возможность совершать прогулки по крыше, загорать летом;
• оборудовать игровую площадку (ровная крыша);
• возможность оборудования настоящего камина с дровами и вытяжкой.

Недостатки мансардных помещений состоят в следующем:

• чаще всего отсутствие отопления, но этот вопрос можно продумать и обеспечить мансардное помещение отопительной системой самостоятельно (тот же камин);
• монтирование всех коммуникационных систем самостоятельно;
• подниматься по нескольку раз в день по лестнице. Это не сможет сделать человек в возрасте. Значит, мансардное помещение будет использоваться молодым слоем населения;
• Если мансарда находится в квартире, т.е. над ней, необходимо продумать вход в нее. Если он будет из квартиры, то лестница получится крутой, что затруднит частые подъемы в мансарду;
• доставка мебели в мансардное помещение или дров для камина в нем;
• мебель для такого вида помещений не подходит обычная, в большинстве случаев ее нужно изготавливать под заказ;
• если на чердачном помещении размещен мотор лифта, это создаст неудобства от постоянного шума;
• необходимость заботиться о сохранности крыши самостоятельно, особенно когда она протечет.

Так что, прежде чем решаться на присоединение чердачного помещения к квартире, взвесьте все «за» и «против».